«Азаттык»: Почему в Кыргызстане дорожает недвижимость?

Причиной такой картины называют геополитическую ситуацию в мире, в частности, продолжающуюся войну в Украине. Из-за нее выросла стоимость ввозимых в Кыргызстан стройматериалов, а в Бишкек и Ош хлынул поток россиян. Массовый приезд граждан РФ повлиял и на стоимость аренды жилья.

Насколько поднялись цены?

Государственное учреждение «Кадастр» при Государственном агентстве по земельным ресурсам при Министерстве сельского хозяйства КР на основании договоров о купле-продаже жилья проводит анализ динамики цен. Главный специалист отдела анализа рынка недвижимости этого ведомства Айдар Сукенбаев представил обзор изменений на рынке жилья в столице страны по итогам первых семи месяцев:

«За этот период стоимость однокомнатных квартир 104 серии в Бишкеке выросла на 20,17%, двухкомнатных – на 24,96%, а трехкомнатных – на 28,63%. При этом цены на однокомнатные квартиры 308 серии повысились на 27,26%, на двухкомнатные – на 23,28%, на трехкомнатные – на 23,12%. Примерно так же подорожали квартиры 105-й серии. В частности, однокомнатные квартиры такого типа увеличились в стоимости на 24,43%, а двух- и трехкомнатные на 18,7% и 23,73% соответственно. Что же касается новых домов индивидуальной застройки, то их стоимость стала больше на 14-20%».

Судя по этим цифрам, стоимость жилья в столице в среднем выросла почти на 30%. Что же касается частных домов, то и они с начала года подорожали примерно на столько же. Так, в Октябрьском районе Бишкека цены на них увеличились на 22%, в Ленинском и Первомайском районах – на 31%, а в Свердловском районе – на 35%.

Вот что рассказала в интервью «Азаттыку» руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Авангард» Айдана Ачакеева:

«На сегодня стоимость недвижимости гораздо выше по сравнению с 2021-2022 годами. Но рост цен на самом деле начался в октябре 2022-го, когда ценник достиг своего пика и те, кто тогда продал свою недвижимость, сильно выиграли. Сейчас они уже не смогут продать свои объекты по той же стоимости. В январе-феврале цены упали примерно на 5% и нормализовались, оставаясь на этом уровне до сентября. С середины прошлого месяца мы опять наблюдаем ажиотаж и не потому, что увеличилось количество покупателей – их число осталось прежним. Мы ведем ежедневный подсчет тех, кто приобретает жилье, и в наше агентство все так же обращается по 500-600 покупателей в день. Но цены растут и это сезонное явление. Люди думают, что осенью у клиентов есть деньги и они будут вкладывать их в недвижимость, поэтому поднимают расценки».

Цены на недвижимость в Кыргызстане резко поднялись в 2022 году. Тогда, по подсчетам ГУ «Кадастр», рост составил 45%. Учитывая увеличение этого года в 30% и прошлогоднее подорожание, получается, что за два года стоимость жилья в КР выросла на 60-70% по сравнению с 2021 годом.

Обратимся к статистике цен на портале house.kg, где можно найти недвижимость как на продажу, так и для сдачи в аренду. Этот сайт работает уже три-четыре года и регистрирует стоимость каждого объекта, сравнивая потом эти цифры.

Так, по данным этого ресурса, средняя стоимость однокомнатной квартиры 104-й серии в августе 2020 года составляла около $30 тысяч, а в августе 2023-го она уже поднялась до $44 тысяч. Двухкомнатные квартиры этой же серии три года назад стоили примерно $36 тысяч, а сейчас их продают почти за $53 тысяч. Средняя цена трехкомнатной квартиры такой планировки за этот период выросла с $44 тысяч до $65 тысяч.

Что же касается домов индивидуального типа или новых застроек, то в них однокомнатное жилье стоило примерно $41 тысячу в августе, хотя три года назад стоимость была на уровне $26 тысяч. За три года двухкомнатные квартиры этой серии выросли в среднем с $40 тысяч до $58 тысяч, а трехкомнатные – с $46 тысяч до $80 тысяч.

В чем причина роста цен?

Как официальные органы, так и неофициальные структуры главной причиной такого повышения цен на недвижимость называют геополитическую нестабильность в мире, а точнее последствия начатой Россией войны в Украине.

Айдар Сукенбаев привел и другие факторы сложившейся ситуации на рынке жилья:

«На первом месте идет инфляция, которая за январь-июль составила 10,3%. А рост цен на недвижимость даже выше этого показателя. Значит на стоимость жилья влияют и другие события, в их числе колебания курса нашей национальной валюты по отношению к доллару, а также политические и экономические факторы. К ним относятся последние события в мире, конфликт России и Украины, рост международной миграции и нарушение торгово-логистических цепочек. Говоря о международной миграции, мы подразумеваем массовый приезд граждан из России в Кыргызстан. Помимо этого, сказывается и внутренняя миграция в КР, когда большинство населения выбирает города Бишкек, Ош и их окрестности. А жилищного фонда, то есть имеющихся домов не хватает, новые же застройки не могут удовлетворить спрос и растущую потребность. Можно сказать, что из-за этого цены и растут».

Айдана Ачакеева в свою очередь охарактеризовала происходящее следующим образом:

«Рост цен в октябре прошлого года произошел на волне паники. Говорить, что «это релоканты приехали и начали скупать недвижимость, из-за чего ее стоимость выросла», не совсем правильно. Да, их приезд сказался на показателях арендной платы, которая заметно увеличилась. Но у россиянина среднего класса не было возможности сразу купить недвижимость в Бишкеке или Оше. Те, кто мог себе это позволить, приобрели жилье в Казахстане и Турции. Конечно, были и такие, кто покупал в Кыргызстане, но их было немного. Если честно, то цены на жилье тогда взвинтили сами же владельцы».

Эксперты отмечают, что из-за войны в Украине, землетрясения в Турции в начале года и различных ЧП в других странах стройматериалы в Кыргызстан привозят по завышенным ценам. В итоге растет и стоимость строящегося жилья.

Владелец строительной компании «Шерой» в Бишкеке Мамажан Анарбаев объясняет, почему повысилась цена квадратного метра:

«Базальтовое волокно, которое используется для утепления домов, мы раньше приобретали по 4600 сомов за кубометр. Сейчас же его приходится покупать за 11 тысяч 600 сомов. Кирпичи, которые мы брали по 3-4 сома за штуку, сейчас получаем по цене 10-11 сомов за единицу. Тонна арматуры четыре-пять лет назад приходила по цене 38-40 тысяч сомов, а сейчас ее стоимость выросла до 66 тысяч сомов, и как-то доходила даже до 86 тысяч сомов. То есть все подорожало в два-три раза, но стоимость квартир мы не поднимали настолько. Максимум добавили по $200-300. То есть если раньше я продавал строящиеся дома по $650-700 за квадратный метр, то сейчас просим $850-900. В сравнении это не так много, мы не хотим потерять клиентов. Потому что мы строим 16-этажные элитные дома премиум-класса».

А что с арендой?

Высокие ценники на недвижимость сказались и на показателях арендной платы за квартиры, которая также выросла. Своим мнением по этому поводу поделился специалист агентства «Борбор недвижимость» Медер Жумагулов:

«В ближайшие год-два стоимость жилья снижаться не будет, так как спрос высок. К примеру, в Бишкеке квартиры и дома покупают не только выходцы из России, но и приезжающие из других мест. Да и кыргызстанцы при наличии денег, предпочитают вкладывать их в недвижимость, используя ее как инвестицию. То есть востребованы как вновь построенные дома, так и застройки советского периода. Я думаю, что стоимость аренды жилья не снизится. Цены ведь, если поднимаются, то уже потом не падают. Если только не будет каких-то веских причин».

По подсчетам специалистов, в Бишкеке аренда однокомнатной квартиры в новом доме сейчас обойдется примерно в $500 в месяц, а двухкомнатной – в районе $600-700 и чуть дороже будет снять трехкомнатную – около $800.

При этом стоимость проживания в однокомнатной квартире 105, 106 или 107 серии в столице КР сейчас составляет от 25 тысяч до 30 тысяч сомов. Если же квартира двух- или трехкомнатная, то плата составит 40 и 60 тысяч сомов соответственно.