«Нас продают как крепостных»
Как и почему «царский район» Красноярска бунтует против программы комплексного развития территорий (КРТ), призванной улучшать жилищные условия граждан
Больше месяца жители Николаевки — района в центре Красноярска — борются за свои усадьбы. Пятисот с лишним строений попадает под снос и расселение в рамках программы КРТ (комплексное развитие территории). Людей вынуждают за бесценок продавать свои уютные участки в центре города с домами на земле или же переселяться в многоэтажные хрущевки 60-ых годов постройки. Они выходят на акции протеста, записывают видеообращения и судятся. В ответ получают обвинения в шантаже и призывы к «акту непростого гражданского согласия ради интересов жителей всего города». При этом в ближайшее время 80% Красноярска может оказаться в зоне КРТ — а значит, почти во всем городе людей смогут расселять на выгодных для застройщика, а не горожан, условиях, а допустимая плотность застройки — вырастет. «НеМосква» побывала в Николаевке и поговорила с ее жителями.
Николаевка — центр Красноярска. Один из самых старых микрорайонов, где сохранились и деревянные дома с резными наличниками, и мощеные дороги. Николаевская слобода появилась в Красноярске в 1898 году и была названа в честь цесаревича Николая. 19 мая 1891 года наследник престола приехал в Красноярск из Березовки на пароходе «Св. Николай». Заехал в микрорайон, который был основан во время строительства Транссиба и раскинулся вдоль железной дороги. Вскоре после его визита место стали называть Николаевской слободой или проще — Николаевкой.
К 1909 году в слободе жили уже более 17 тысяч человек (в Красноярске тогда всего проживало около 50 тысяч). Селились в Николаевке железнодорожники и их семьи, но также приезжий народ из соседних деревень, который хотел подзаработать около станции. Инфраструктура слободы поначалу развивалась медленно, жителям приходилось постоянно подавать прошения в городскую думу, чтобы им провели свет, воду, вымостили улицы, построили больницу. Но уже к 1914 году в Николаевке появился свой храм, водонапорная башня (сохранилась до наших дней на улице Гоголя), школы, базар, общественные бани, летний театр, читальня, почта и даже мельница. После революции район переименовали в «Слободу 3-го интернационала», но название не прижилось. Так и остался он Николаевкой.
— Место историческое, — рассказывает житель Николаевки Алексей. — Как-то перекапывая грядки на своем огороде, нашел патроны, подходящие под царскую [винтовку] «трехлинейку». В 1905 году, когда было восстание рабочих на ЭВРЗ (электровагоноремонтный завод), подавленное царскими войсками, здесь проходила зона обстрела.
— У нас дом купеческий, в нем жил купец. Он числится как памятник архитектуры. Но тем не менее его все равно будут сносить. Я не понимаю, в [красноярском] Енисейске, в Томске сохраняют старину, а у нас уничтожают, — недоумевает другая местная жительница Ирина.
Источник: Фото из альбома Черкашина «Енисейская губерния, Красноярский край. История в фотографиях».
Сейчас Николаевка выглядит островком деревни в центре мегаполиса. Чуть сворачиваешь с асфальтированной улицы, которая огибает микрорайон, и попадаешь в зеленый массив. По обе стороны улицы — дома с палисадниками и цветущими яблонями. Дорогу лениво переходят кошки, где-то кричат петухи. Между домами накатанные проулочки, дороги местами вымощены камнем. Шума города — а он в двух шагах — почти не слышно. Именно отсюда людей собираются переселить в «каменные джунгли» — многоквартирники с общими дворами и парой лавочек у подъезда. Причем не новые, с закрытыми дворами и подземными парковками, как сейчас строят, а еще советской застройки, где во дворах не протолкнуться от машин.
В конце 2020 года Госдума приняла Закон № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий. Основные задачи программы КРТ — развитие поселений и городов, улучшение их внешнего облика, повышение качества и комфорта городской среды, развитие необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий. КРТ сравнивают с московской программой реновации, так как она также предусматривает снос неаварийных многоквартирных домов с высокой степенью износа. Регионы вправе самостоятельно определять критерии для таких домов. В Красноярском крае реализацию программы регулирует закон Красноярского края о КРТ и постановление правительства Красноярского края о согласовании зон КРТ. Согласно документам, все расходы при реализации программы КРТ — включая расселение жителей домов, которые будут сносить — ложатся на застройщика. О том, как программа комплексного развития территорий загоняет одних в конурки, а у других отнимает дворы и солнечный свет, «НеМосква» ранее писала в материале «Разрушить города и жизни».
«Это рейдерский захват»
Первое глобальное переселение случилось в Николаевке в 2015 году, когда земля в верхней части микрорайона была изъята городом для строительства развязки у четвертого моста через Енисей. Снесли около пяти сотен домов. Тогда с расселением тоже согласились не все — в суды поступили 34 иска к мэрии от жителей, несогласных с суммой компенсации и вариантами переселения. Кто-то договорился и отступился, кто-то долго судился, но проиграл — снесли в итоге всех. Как поясняли тогда чиновники, если жители в течении 90 дней не дали ответа, что они выбирают: квартиру или деньги, мэрия может обратиться в суд о признании участков под домами краевой «нуждой» и изъять их без согласия собственников.
В прошлом году Николаевку затрясло вновь. В июле прошлого года мэрия Красноярска решила применить к ней программу комплексного развития территорий. И снести оставшуюся часть старинных кварталов на улицах Копылова, Пушкина, Бограда, Карла Либкнехта и Ленина — уже не для «нужд края», а ради строительства высоток. На их месте, по задумке чиновников, должен появиться новый микрорайон.
Разыграли тендер. На него подались пять участников, затем один снял заявку, троим отказали, остался один – группа компаний «Стройинновация». Договор власти заключили с ООО «Специализированный застройщик “СтройИндустрия”», входящим в эту группу. Право застроить 18 гектаров земли компания получила за 10 миллионов 800 тысяч рублей.
Группа компаний «Стройинновация» основана в 2015 году. Имеет представительства — главное в Красноярске, есть подразделения в Москве, раньше было в Иркутске. Специализируется на строительстве многоквартирных жилых домов, административных зданий и сооружений. Кроме Красноярска, компания строила в Иркутске, Москве (в том числе, в рамках программы «Реновация жилья»), подмосковном Солнечногорске. Владелец бизнеса — красноярский предприниматель Александр Якубович. В базе контрагентов Rusprofile он значится руководителем 9 и учредителем 11 организаций. Их выручка в 2023 году составила 2,4 млрд, прибыль превысила 430 млн рублей.
Местные рассказывают, что застройщик начал предлагать жителям компенсации за снос — по их оценкам, «мизерные» (в зависимости от размеров и местоположения участника, площади и состояния дома — от одного до семи миллионов рублей). Приобрести на них другое жилье сложно или невозможно — скажем, средняя двухкомнатная в Красноярске стоит семь-восемь миллионов. Жители Николаевки назвали ситуацию «рейдерским захватом» и обратились к губернатору края Михаилу Котюкову через его телеграм-канал, а затем подали коллективный иск в Красноярский краевой суд с требованием признать недействительным и приостановить региональный закон о КРТ, объясняя это тем, что он «сырой».
Ответчиками на суде выступили правительство Красноярского края, Заксобрание, губернатор и министерство строительства. Суд отказал. Но люди решили бороться дальше.
В инициативную группу жителей Николаевки, выступающих против КРТ, сегодня входят 20 человек. Они записывают видеообращения к властям, организуют собрания, выходят на митинги, где пытаются объяснить красноярцам свою позицию. В одном из роликов они призывают мэра Красноярска Владислава Логинова «спуститься на землю и переселиться самому в эти дома достойные». Авторы видео утверждают, что им предлагают переехать в строения 60-ых годов постройки с потрескавшимся фундаментом, которые не видели капремонта со дня основания.
В администрации видеообращение активистов, со слов члена инициативной группы Ольги (она на первом фото к этому материалу), восприняли так: «Кучка неадекватных вымогателей и шантажистов ходит и саботируют народ, а люди на самом деле согласны переезжать».
— Но согласны далеко не все, — утверждает Ольга. — Под снос попадают более 500 домовладений, на сегодня с требованиями застройщиков согласились лишь [собственники] 60-ти. В СМИ чиновники и застройщики называют разные числа (то 200, то «свыше 270» — прим.ред.), но не уточняют, что это вместе с Верхней Николаевкой, где снос и расселение давно прошли и совсем по другим причинам. Верхняя и Нижняя Николаевка — два совершенно разных поселка. Большая часть николаевцев, у кого дома здесь — единственное жилье, переселяться не собирается. Соглашаются в основном те, кто использует их как дачи, сдает в наем, получил в качестве наследства.
По словам собеседницы, на одном из заседаний в горсовете активисты хотели показать слайды с домами, которые им предлагают, но на первом кадре в зале вдруг сломалась аппаратура. Тогда они предложили депутатам проехать с николаецами по этим адресам, но ни один не поехал.
Депутат Вячеслав Дюков, в чей округ входит Николаевка, открыто занимает сторону застройщика (хотя сам утверждает, что выступает на стороне «города»). Он уверяет, что возможностей бюджета не хватает, и другого механизма реновации территории, кроме КРТ, на сегодня нет. При этом, говорит депутат, среди жителей Николаевки есть те, кто фактически занимается «шантажом застройщиков в собственных интересах», а помогают им «юристы-падальщики». Дюков отмечает, что желания и нужды людей «сверх установленных законом» государство должно брать на себя, соответствующими поправками закон необходимо дополнить.
По словам жителей, ситуация с самого начала была «очень странная». В марте этого года в двери к николаевцам стали стучать оценщики. Люди уверяли, что ничего не продают, но им отвечали: «А вы разве не знаете, что попали под КРТ? Вышло постановление о вашем расселении». Люди не знали. Городские власти ограничились тем, что разместили постановление в газете «Городские новости» и на сайте администрации города. Никаким иным образом местных о принятом решении не извещали.
— Мы стали запрашивать «егэрээнки» на участки, — продолжает Ольга, — и обнаружили, что наши дома из многоквартирных превратились в блокированные (по факту это не так — прим.ред.). Как так, ведь поменять статус дома могут только собственники?! И для чего? Вскоре поняли. Это сделано, чтобы лишить нас права самим решать свою судьбу. Собственники многоквартирных домов общим собранием жильцов могут принять решение с выйти из КРТ. У собственников блокированных домов такого права нет. Более того, после перевода в статус блокированных, упала оценочная стоимость наших домов и земли. Мы обращались с этим вопросом в прокуратуру, ведь это преступление против людей, против нашей частной собственности. Нас этим практически загубили. Но внятного ответа так и не получили.
По запросу НГС, прокуратура сообщила: нарушения о незаконном переводе строений в статус домов блокированной застройки подтвердились, в управление Росреестра внесено представление, оно находится на рассмотрении.
Как говорит Ольга, власти сейчас пытаются разделить объединившихся николаевцев. Создали согласительную комиссию, жителей на нее попросили ходить по одному. В офис застройщика — также (как объясняли местные, всех вместе просто не пускали). По рассказам николаевцев, на встречах людей убеждают, что земля, на которой стоят дома, не их собственность — хотя документы на строения и землю имеются у многих (не у всех, но те, у кого документы не в порядке, права не качают), и земельный налог они платят. Пытаясь обезопасить себя, для сделок от собственников якобы требуют справки из психо- и наркодиспансера — чтобы после их было сложнее оспорить. Также, по словам местных, людей «убалтывают» проводить сделки не через нотариуса, а через «своего» юриста.
«Готовы к переговорам, но требуем справедливости»
Жители Николаевки понимают, что рано или поздно их микрорайон все равно расселят — мол, маховик уже запущен, его не остановить. Но они хотят, чтобы расселение проходило без ухудшения условий жизни. Инициативная группа составила «дорожную карту» — так, как они ее видят. Люди предлагают построить для всех, кого хотят расселить, многоэтажный дом тут же, в Николаевке — говорят, пустырей для этого «предостаточно». Тогда люди люди останутся в своем «привычном районе» и «адекватных условиях». Эту карту предоставили в мэрию.
— Нам ответили, что у застройщика нет денег, чтобы построить такой дом, а у администрации города тем более, — рассказывает Ольга. — Но мы слышим за этим ответом другое: «Не слишком ли жирно будет строить вам дом в таком элитном районе — в самом центре города?». На заседании горсовета несколько месяцев назад депутаты прямо сказали: «Если застройщик будет адекватно оценивать вам стоимость земли и домов, он откажется от проекта, так как прибыль будет маленькой». Они не за нас переживают, что нам придется бросать родные дома, а за застройщика, что он недостаточно обогатиться.
Упомянутый ранее депутат Дюков также писал на своей странице во Вконтакте: мол, если нагрузить застройщика решать «все социальные вопросы всех категорий нуждающихся», это не принесет ему никакой прибыли, застройщик от участия в проекте откажется, а мы «не получим здесь ни школы, ни детсадов, ни спорткомплекса — нихрена». Несогласных со сносом и расселением людей он призвал к «акту непростого гражданского согласия ради интересов жителей всего города».
Все это время людями приходится в прямом смысле бегать за чиновниками. Чтобы попасть на личный прием к мэру, нужно предоставить паспорт, а секретари, говорит Ольга, как только видят николаевскую прописку, на прием не записывают — говорят, нет свободного времени.
В прошлом году губернатор края Михаил Катюков проводил встречу с жителями микрорайона Солнечный. Николаевцы узнали о ней, поехали туда, извинились перед жителями Солнечного и рассказали о своей проблеме. Губернатор поручил мэру встретиться с николаевцами. Только после этого глава города Владислав Логинов приехал на встречу. Со слов тех, кто на этой встрече был, обещал: «каждый будет на контроле», «вопросы будем решать индивидуально». А в конце обратился к одному из жителей: «Сколько квадратов у вас дом, 100? А зачем вам такой дом? Можно и поменьше»! После этого николаевцы поняли, что их вряд ли услышат.
Местные пытались достучаться, используя тему «СВО». Вывешивали плакат на заборе: «Пока мой сын воюет, мэр нашу землю ворует». Но он, утверждает Ольга, не провисел и получаса. Задавала она и вопрос мэру: мол, что вы скажете тем, кто вернется со «СВО», а их домов нет? Чиновник не ответил. 9 мая николаевцы пришли на митинг к Мемориалу победы, зная, что представители власти будут там поздравлять ветеранов. Распечатали обращения к мэру и губернатору и вручили им лично в руки. «Реакции ноль», — кратко комментирует Ольга.
Добиться справедливости люди пытаются и в судах. Выше мы писали, что они требовали отменить региональный закон о КРТ, но суд иск отклонил. Также подавали на обеспечительные меры — чтобы пока идут рассмотрения в суде, людей не трогали. Этот иск также отклонили. 18-го июня состоялся очередной суд — николаевцы обжалуют перевод своих домов из многоквартирных в блокированные без их ведома. Следующее заседание будет в августе. Если районный суд не встанет на сторону жителей, они намерены идти дальше по всем инстанциям, вплоть до конституционного суда.
«Вроде бы и хочется обустраивать, но вдруг снесут?»
— Я с 1981 года живу в Красноярске, приехал сюда еще мальчишкой, и с этого же время ходят слухи, что нас будут сносить, — рассказывает житель Николаевки Алексей. Он инвалид, передвигается на коляске, и перспектива переезда в многоэтажный дом его совсем не радует. — Помню, 30 лет назад, здесь улочки были такие ухоженные, на каждом углу на домах висели светильники, участковый следил за порядком. Но чем настойчивее ходили слухи о сносе, тем больше у людей опускались руки. Думаю, это делали целенаправленно. Стоимость ухоженных усадеб значительно выше, и платить людям достойные деньги за их собственность никто не хочет.
— Мы уже много лет живем в подвешенном состоянии: снесут, не снесут, — подтверждает жительница Николаевки Валентина. — Поэтому некоторые дома выглядят не очень. Вроде бы и хочется обустраивать, но вдруг снесут? Тем не менее, у многих теплые туалеты, души. Я окна пластиковые вставляла в 2006 году. Мне говорили: «Ты что, с ума сошла, тебя же снесут скоро». Так я с тех пор 20 лет прожила…
Со слов Валентины, много лет им не дают прописывать в свои дома больше двух человек — чтобы много не давать при расселении. Она, например, не может прописать родную внучку. Перевезла родителей из Уяра, ходила в администрацию, добивалась разрешения на прописку, пока добилась лишь временного — на год.
Алексей также не понимает, почему цена их усадеб падает — на фоне роста цен на «вторичку». Говорит, в прошлом году его дом оценили в 5 миллионов 100 тысяч рублей, а в этом, после повторной оценки, он стоит уже 4 миллиона. Собеседник утверждает: по подсчетам инициативной группы, продав 2-3 подъезда одного дома, застройщик окупит все расселение Николаевки даже по «хотелкам» местных.
При этом мэрия на встречах с жителями говорит, что теперь, после того как застройщик выиграл право на застройку территории, отказать ему они не имеют права.
— Они, по большому счету, умыли руки, оставив нас один на один с этим монстром-застройщиком. Мы сами ищем юристов, привлекаем журналистов, собираем собрания. Наша инициативная группа отправляла письмо президенту, в прокуратуру, нас взял на контроль Бастрыкин, дал распоряжение провести расследование. Что нам остается? Дедушке Байдену письмо написать, чтобы он приехал и разрулил ситуацию? Нас продают как крепостных, хотя крепостное право отменено еще в 1861 году, — комментирует Алексей.
Другая жительницы Николаевки Татьяна тоже недоумевает, почему мэрия предлагает людям самим договариваться с застройщиком:
— Это что, 90-ые пришли? Нас с братками договариваться с пушками в карманах? Пока мы считаем, что к нам применена грабительская, если не мошенническая схема.
Татьяна живет на улице Марата и входит во вторую очередь на расселение. Еще пару-тройку лет можно жить спокойно. Хотя «спокойно» — понятие относительное
— Зачем устроили эти «очереди»? — недоумевает Валентина из Николаевки. — Представляете, первую уже снесут, начнут сваи вбивать, а второй и третьей якобы еще можно жить. Но я жила на стройке в Верхней Николаевке, когда строили развязку у четвертого моста — это ужас. Грузовики носятся, ломая забор. Кочерга скачет вокруг печки, люстры дребезжат.
Муж еще одной николаевской жительницы Виктории год назад ушел по контракту на войну с Украиной. Женщина осталась с тремя маленькими детьми. Ее дом — небольшой, 39 квадратных метров — попадает в первую очередь расселения. Живет в нем сейчас только Виктория с детьми, но хозяев у строения три, это также ее сестра и брат. Дом достался им по наследству от родителей. Застройщик оценил строение в три миллиона рублей, получается, каждому владельцу достанется по миллиону. Купить на эти деньги жилье для семьи из пяти человек нереально, даже на среднестатистическую «однушку» не хватит. Виктория ходила к депутатам Горсовета, ей пообещали, что добавят еще два миллиона, но и этого будет недостаточно.
— Мне [представитель застройщика] предложил взять ипотеку и добавить. Мол, муж же хорошо зарабатывает на СВО, — делится Виктория. — Но из его 200 тысяч [ежемесячной выплаты] до нас доходят от силы 60. Ему там то каску, то бронежилет, то лекарства нужно купить. И не только себе, он всегда с напарником делится. Недавно вот на 150 тысяч набрал… А мне здесь власти лишь уголь с дровами привезли, вот и вся помощь. И вообще, почему я должна брать ипотеку, если теряю свою собственность?! Я здесь родилась и всю жизнь живу. Мы огород садим, дети все время во дворе бегают. Мы после родителей тут весь дом перестроили, обшивку стен поменяли, потолок, печку обновили, столько денег и сил вложили…
По словам Татьяны, местные обращались в администрацию президента, и получили письмо, где сказано, что жители, попадающие под расселение в рамках реализации программы КРТ, должны получить компенсацию, включая упущенную выгоду применительно к рыночной стоимости их владений.
— Я бывший экономист и прекрасно знаю, сколько здесь стоит квадрат земли. Да она здесь золотом посыпана, это же самый центр! Я буду запрашивать не меньше 15 миллионов, — комментирует собеседница. Впрочем, отмечает она, переезжать никуда не собирается «до последнего»: — Программа КРТ была создана для «хрущевок», срок службы которых давно вышел. Чтобы улучшить жизненные условия людей. Причем тут мы? Нас все устраивает! Своя земля, есть, где поставить машины, баня, котельные, теплицы… У меня рядом поликлиника, больница, у детей в двух шагах садики, магазины. Я 21 год проработала на железной дороге и считаю, что заслужила достойное обращение.
Ни первых, ни вторых оценщиков Татьяна к себе не пустила. Уверена — они «подсматривают, как удобнее поджечь»: «Такое в Николаевке уже случалось. Дома несогласных с расселением горят».
В те несколько дней, что мы беседовали с жителями Николаевки, на одной из улиц действительно сгорел дом. Как уверяют соседи, его хозяева не соглашались на переезд. По предварительной версии, это поджог, идет следствие.
«Город и бизнес куют железо пока горячо»
17 июня мэрия прокомментировала ситуацию с КРТ на своем сайте.
«КРТ на сегодняшний день едва ли ни единственный механизм, который гарантирует участие застройщика в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города, — комментирует исполняющий обязанности заместителя главы города, руководитель департамента градостроительства Сергей Шикунов. — Его реализация может быть как по инициативе муниципалитета, как, например, в Николаевке, так и по инициативе инвестора, который владеет тем или иным участком земли. <…> Но и в том, и в другом случае в договоре будет весомый блок социальных обязательств инвестора».
«НеМосква» пообщались о реализации программы КРТ в Красноярске с Андреем Мужщинским — известным в городе общественным активистом, журналистом, управдомом. Он живет на улице Вавилова, где реализуется один из первых красноярских проектов КРТ. Против этого местные также выступали — их не устроило то, как сильно вырастет плотность застройки на территории — но пока безуспешно.
— Объективно цель у КРТ очень хорошая. Власти пытаются убить сразу двух зайцев: расселить жителей аварийных домов, снести другие ветхие строения (бывшие промплощадки, заброшенные дачные участки и пр.) и дать этим территориям новую жизнь. Не просто застроить, а сделать это комплексно: возвести дома, детские сады, школы, медицинские учреждения, дороги, скверы, спортивные площадки. Звучит красиво, но… Возникает, как минимум, два вопроса.
Первый вопрос: насколько справедливую замену предложат строениям, которые будут изъяты у людей?
Если квартира-дом в собственности, как правило, предлагают денежную компенсацию. Откуда берется выкупная стоимость? Выбирается независимая оценочная компания, она осматривает изымаемое имущество и дает свою оценку: мол, дом, огород и сарай стоят два миллиона рублей. Собственник либо соглашается и берет эти деньги, либо не соглашается и идет в суд. Далее рулетка. Как показывает практика, по итогам судебных разбирательств выкупная стоимость может как вырасти, так стать меньше той, что предлагали изначально.
Пока с предложением к жителям Николаевки выходит застройщик. Это не противоречит закону, но странно, в том числе, для жителей — они считают, что переселением должна заниматься мэрия, а та как бы самоустранилась, «кинув их в пасть монстра» (так говорят сами люди). Мое мнение: мэрия сейчас посмотрит, на что люди согласны, на что нет, и сориентируется, как себя вести, когда начнется официальная процедура переселения. То есть: людей действительно кинули — чтобы проблем меньше было.
Если квартира-дом, где живет человек, муниципальные, то городские власти просто переселяют его в другое муниципальное жилье. При этом по закону переселять могут в любой район города. Скажем, если муниципальный дом [под расселение] построен в Солнечном, то, неважно, где находится сносимый дом — переселят все равно в Солнечный.
Надо понимать, что ситуации у всех разные. Кто-то не пользуется домом — достался в наследство, есть другое жилье, и здание пустует или сдается аренду, либо человек итак планировал переехать из этого района. Тогда собственники с радостью пользуются ситуацией и соглашаются на предложенную выкупную цену. Другая история, когда люди реально живут в этих домах. Одни за годы в них серьезно вложились, отстроили родовое гнездо, планировали жить долго и счастливо. А тут — как гром среди ясного неба. В каких-то домах живет по несколько собственников, они бы и рады переехать, но когда предложенную выкупную цену начинают пропорционально делить на всех, то каждому на руки причитается сумма, на которую нового жилья не купишь, даже на вторичке. Вот здесь начинаются проблемы.
Раньше, когда не было КРТ, выселить несогласного с условиями переезда собственника было невозможно, в Красноярске достаточно таких примеров. На улице Вавилова во дворе новостройки бельмом в глазу стоит гараж, собственник которого не смог договориться с застройщиком. На Калинина есть деревянные дома в кольце высоток. На Лебедевой рядом с многоэтажкой красуются деревяшки. При КРТ такое невозможно. Человека выселят в любом случае, согласен он или нет. Мэрия и застройщик на законных основаниях могут выгнать любого, через суд назначить выкупную стоимость, перевести по решению суда деньги на счет, а потом судебные приставы вынесут из дома имущество, а застройщик этот дом снесет.
У собственника гарантии тоже есть, конечно. Он получит деньги, возможно — квартиру, это как договорится с инвестором. Но доволен ли он останется — большой вопрос.
Второй вопрос: а не получится ли так, что застройщик, который выиграет право комплексно осваивать территорию, построит только «человейники» без детских садов, школ, парковок, общественных пространств?
Гарантом выступает договор, который застройщик подписывает с мэрией. В Красноярске еще нет ни одного до конца реализованного проекта КРТ, поэтому невозможно сказать, насколько этот договор гарантирует, что новостройки не останутся без соцобъектов. Но мы можем посмотреть сложившуюся практику.
Около десяти лет назад, когда мэром города был Эдхам Акбулатов, в Красноярске разработали генеральный план, правила застройки и землепользования, проекты планировки конкретных микрорайонов. Как тогда говорили городские власти, это пакет документов, который гарантирует, что там, где нарисованы дома, будут дома, где нарисованы парки и скверы, будут парки и скверы, где нарисованы детские сады и школы, будут детские сады и школы. Что случилось на практике? Застройщики начали массово вносить изменения в проекты планировки, и на месте школ, детских садов, зеленых и прогулочных зон вдруг появились дома. Посмотрите на сайте мэрии, как менялись проекты планировки Южного берега и Вавиловского.
Скажу больше, с каждым новым вариантом проекта планировки росла этажность домов и плотность застройки. Так, когда заключили договор по КРТ на улице Вавилова, застройщик получил право построить почти 100 квадратных метров. До этого, по проекту планировки 2016 года, на этих территориях планировалось построить чуть более 60 тысяч квадратных метров. То есть плотность застройки увеличили более чем на 30 процентов. Каменные джунгли! Только ленивый не ругал «человейники» в Белых росах и Тихих Зорях, но город продолжает создавать условия для появления новых неуютных микрорайонов.
Договор договором, однако в любой момент планы застройщика могут изменится, и он не захочет строить соцобъекты, при этом жилые дома построит и квартиры в них продаст. Или вдруг экономическая ситуация изменится, и застройщик станет банкротом. Что тогда делать? У всех на слуху история с застройкой территории Комбайнового завода. Прокуратура пригрозила, что отберет земли, если застройщик не построит детские сады и школы. Он отказался. Окей, землю у него отберут, но десятки жилых домов уже построены! Сейчас Арбитражный суд разбирается с застройщиком микрорайона Портовый. Там тоже хотят отобрать землю, если инвестор не построит детские сады и школу.
Еще пример про «гарантии». В начале этого года городские власти понизили коэффициент интенсивности застройки до 1,3. Это значит, что на одном гектаре земли в Красноярске можно построить 13 тысяч квадратов жилья. Но в этом решении есть исключение: в зоне КРТ можно строить с коэффициентом 1,9. И сейчас городские власти вышли с инициативой обозначить зоной КРТ почти 80 процентов городской территории. Как вам такой расклад? Город нашел способ обойти свое же ограничение!
Возможное решение — застройщик сначала строит соцобъекты, а потом приступает к строительству домов. Но это уже совсем другая экономика. Ведь что значит, что застройщик получает право на комплексное развитие территории? Это значит, что реновацию микрорайона город полностью перекладывает на бизнес, а бизнес, соответственно — на покупателей будущих квартир.
Проблема в том, что механизм КРТ — слишком рамочный и схематичный, а процесс реновации отдан на откуп региональным и муниципальным властям и застройщикам-инвесторам.
По сути, если официально территория объявлена зоной КРТ, город и застройщик могут делать, что хотят. У нас на уровне края подписано постановление, что при КРТ даже публичные слушания проводить не надо, хотя в идеале любые планы по застройке должны обсуждаться с жителями. Впрочем, публичные слушания в Красноярске давно превратились в фикцию, процедуру для галочки. У нас на Вавилова было разыграно первое в городе КРТ. Мы через прокуратуру добились проведения публичных слушаний. Город их провел, но ни одно из принципиальных пожеланий и предложений жителей учтено не было. Потому что учитывать или нет предложения, решает городская власть.
Другой момент. Разработку проектов планировки администрация Красноярска давно отдала на откуп застройщикам. Типа — чтобы сэкономить бюджетные деньги. У нас сложилась парадоксальная ситуация: компания, которая планирует застраивать территорию, сама для себя устанавливает правила игры! Не город говорит: мол, надо построить столько квадратных метров жилья, предусмотреть места под сквер, детский сад, школу, парковки. А застройщик сам решает, что будет на осваиваемом участке, выжимает из территории по максимуму, а город потом молча подмахивает эти планы.
То есть мы, жители, заведомо в проигрышной ситуации. И самое печальное, что город играет на стороне застройщика, а не людей. Когда началась реализация программы КРТ в Николаевке, люди узнали, что заблаговременно, по инициативе мэрии, некоторые дома, попавшие в зону КРТ, были переведены из многоквартирных в блокированные. А это совсем иной подход к процессу расселения. То есть мэрия осознанно, чтобы упростить процесс сноса Николаевки, пошла на ущемление прав собственников.
После этого какие еще могут оставаться сомнения по поводу того, на чьей стороне играет администрация? И очень цинично выглядят высказывания некоторых сотрудников мэрии и депутатов, которые советуют несогласным жителям защищать свои права в суде. То есть проблемы создали городские власти и застройщик, а решать их должен пострадавший собственник?!
При этом, повторюсь, закон о КРТ очень схематичный и рамочный. Там даже грамотному юристу сложно к чему-то прикопаться. То есть обращения в суд априори обречены на провал. Судья изучает договор КРТ на предмет нарушений действующего законодательства. А если нет конкретики, нет многочисленных подзаконных актов, уточняющих разные нюансы при комплексном развитии, то о каких нарушениях может идти речь? Все по закону!
Мы, жители Вавилова, плотно переписываемся с прокуратурой, судимся с мэрией, но безрезультатно. Именно по той причине, что ни прокуратура, ни суд не находят нарушений действующего закона о КРТ. И сегодня мы видим, как мэрия и застройщики злоупотребляют несовершенством закона. Город и бизнес куют железо пока горячо. Вместо того, чтобы реализовать пару проектов КРТ, отработать механизм, закрыть лазейки, а потом уже с учетом ошибок давать старт новым проектам, мэрия и застройщики совместными усилиями стремятся побыстрее отдать под КРТ как можно больше территорий.
Светлана Хустик
Фото Ирины Якуниной
Благодарим службу ГЛУШ за помощь в подготовке материала.
